賣房前，先搞懂三件事：適用哪種制度、哪些支出能扣掉、有沒有自住或換屋優惠。照這個順序看，比直接背稅率容易。

一、先看房子什麼時候取得

2016 年起取得：原則用新制

房屋和土地的交易所得一起算，另外申報房地合一稅。

2015 年底前取得：通常用舊制

房屋交易所得併入綜合所得稅；土地另算土地增值稅。

繼承、夫妻贈與及其他特殊取得方式，要另外確認適用制度，不能只看這次登記日期。新制也沒有取消土地增值稅。

新制的申報時間：一般房地買賣，在過戶完成的隔天起算 30 日內申報。即使賠錢，或符合自住免稅條件，也要申報。

二、先算要課稅的金額，再乘稅率

一般買賣的簡化算法

成交價 − 買入成本 − 可扣費用 − 可減除的土地漲價總數額 ＝ 課稅所得

課稅所得 × 適用稅率 ＝ 稅額

「課稅所得」就是用來算稅的金額。土地漲價總數額有法定算法與減除上限，要按稅務資料計算，不能直接拿房價漲幅或已繳的土地增值稅代替。

假設例子：賣 1,200 萬，買入 900 萬，可扣費用 40 萬，可減除的土地漲價總數額 20 萬。課稅所得就是 240 萬；若適用 20%，稅額為 48 萬。這裡先不計自住優惠及其他個案調整。

繼承、受贈的房子怎麼算？

一般以取得當時的「房屋評定現值＋公告土地現值」，按政府公布的消費者物價指數調整後計算成本，不是直接使用當時市價。

繼承時若也接下房貸，貸款餘額超過繼承時房地現值、而且確實由你償還的部分，才有額外減除的空間。不能把全部房貸再扣一次，也不能直接套用到一般贈與。

三、哪些支出可以扣？

支出怎麼看
買入與移轉費用契稅、印花稅、規費、代書費、仲介費等，保留憑證核實認列。
裝修與改良能增加房屋價值或效能，且不是兩年內就耗用完的支出，才符合認列方向。
貸款利息取得房地、完成所有權登記前的符合規定利息可列成本；持有使用期間的房貸利息不能扣。
日常持有開銷房屋稅、地價稅、管理費、日常清潔費，不能直接列入房地合一稅的成本費用。

裝修請留下發票、付款紀錄與施工資料。出售時必要的廣告、清潔、搬運等費用，與平常居住開銷不同，也要有證明。

費用憑證不足：可按成交價的 3% 認定，最高 30 萬元。這是費用的認定方式，不是買房成本只能扣 30 萬，也不是拿單據扣完後還能再加扣。

四、房子持有越久，通常稅率越低

以下為 2021 年 7 月 1 日起交易、適用房地合一稅 2.0 的一般情況。

境內居住個人的一般稅率
持有期間稅率
2 年以內45%
超過 2 年，未超過 5 年35%
超過 5 年，未超過 10 年20%
超過 10 年15%

非境內居住個人：持有 2 年以內為 45%，超過 2 年為 35%。這裡看的是稅法上的居住身分，不是只看國籍。

有些短期出售，可以適用 20%

符合公告的調職、非自願離職等情況，以及符合規定的合建、都更或危老重建交易，可能適用 20%。每一種都有條件，不能只憑「不得已賣房」就套用。

房地合一稅新舊制、持有期間稅率、自住優惠與重購退稅圖解
房地合一稅制與常見優惠重點圖解。
四類短期交易可能適用 20% 稅率
交易類型主要條件課稅方式
非自願因素出售個人或營利事業因財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願因素，交易持有 5 年以下的房地。20%，分開計稅
自有土地合建以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得日起 5 年內完成並銷售房地。20%，分開計稅
都市更新或危老重建依規定參與都市更新或危老重建，取得房地後第一次移轉，且持有期間在 5 年內。20%，分開計稅
建商興建後第一次移轉營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉的房屋及坐落基地。按 20% 併入營利事業所得額課稅

提醒：以上各類都有身分、交易形式及持有期間等條件，不代表短期出售一律適用 20%；仍應依契約與個案資料向國稅局確認。

五、自住滿 6 年，符合條件可享優惠

要同時符合以下條件：

  1. 本人、配偶或未成年子女，已設籍、持有並實際居住連續滿 6 年。
  2. 交易前 6 年，沒有出租、做生意或供執行業務使用。
  3. 本人、配偶及未成年子女，交易前 6 年沒有用過這項優惠。
課稅所得 400 萬元內免稅；超過部分按 10% 計算。

例如課稅所得為 500 萬元，符合全部條件時，稅額是（500 − 400）× 10% ＝ 10 萬元。

400 萬元指的是課稅所得，不是房子的售價。只有戶籍、沒有實際住在裡面，也不符合條件。

六、賣掉自住房再換屋，可能可以退稅

「重購退稅」就是把舊自住房賣掉、再買新自住房，符合條件時，退還或扣抵房地合一稅。先買後賣、先賣後買都可以。

  1. 買賣間隔在 2 年內。一般看新、舊房地完成過戶的日期。
  2. 新、舊房屋都要設籍並實際自住。可由本人、配偶或未成年子女符合設籍居住條件；舊屋出售前 1 年不能出租或作營業、執業使用。
  3. 重購後 5 年要維持自用。改作其他用途或再移轉，可能被追繳原本退還或扣抵的稅款。

新房買得較貴或同價

符合條件時，最多退回原本繳的房地合一稅。

新房買得較便宜

依「新房價格 ÷ 舊房售價」的比例退稅。看的是價格，不是坪數。

例如舊房賣 1,000 萬、新房買 800 萬，原繳稅 50 萬元，符合條件時可退 50 × 80% ＝ 40 萬元。

先買後賣可在申報時扣抵；先賣後買，須在重購完成移轉登記的隔天起算 5 年內申請退稅。夫妻一方出售、另一方重購也可能適用，但土地增值稅的退稅條件要另外確認。

先別急著遷戶籍：換屋時要確認新、舊屋的設籍與居住時間。因學區、公務派駐或死亡等特殊原因遷出，也須符合規定並有實際自住事實，才可能免被追繳。

七、賣房前，先備齊這些資料

  • 買入、賣出的契約及付款紀錄。
  • 仲介、代書、稅費與裝修等單據。
  • 房地取得日期、土地增值稅相關資料。
  • 要申請自住或重購優惠時，備妥戶籍與實際居住證明。

先確認取得方式、持有時間和自住情形，再估稅額，才知道賣房後真正能留下多少錢。

資料來源

查核日期：2026-09-14。個案認定以國稅局審核為準。