第一次買房怎麼準備？預算、貸款與看屋一次看懂

買房不只是買下一個空間，也是在生活需求與家庭資產之間，找到一個可以安心長期持有的位置。

以房仲的角度，我認為買房計畫書最重要的，不是催促客戶趕快做決定，而是先一起釐清：這間房是否真的符合需求、房貸是否能自在負擔，以及房地產放進目前的資產配置後，生活是否仍然保有餘裕。

這篇文章提供一套可比較、可取捨的買房規劃方式。先把需求、資金與時間想清楚，看房時自然會更有方向，也更有安心感。

01 需求必要與加分分開

02 資產確認合適配置比例

03 貸款先估成數與月付

04 看屋用同一標準評分

05 時間用長期角度思考

一、先把「想要」分成必要、加分與可放棄

預算有限時，條件越多，能選的物件就越少。買房計畫書的第一步，是把條件分級，而不是把所有願望放在同一排。

類別	必要條件	加分條件	可接受的退讓
生活圈	通勤時間、家人照顧、學區或固定活動範圍	商圈、公園、醫療、休閒設施	由步行改為騎車，或擴大相鄰生活圈
房屋本體	房數、衛浴、電梯、車位、最低室內坪數	雙面採光、前後陽台、景觀、棟距	屋齡、樓層、裝潢程度
社區	管理與財務正常、公共安全無重大疑慮	充電規劃、垃圾集中、包裹代收	公設多寡與管理費高低
價格	總價與月付在安全範圍內	低於同區相近產品行情	裝潢延後、車位形式調整
排除項目	噪音、漏水、嫌惡設施、產權不清、重大瑕疵，請在看屋前先寫下自己不能接受的底線。

二、總預算不是只有房價

規劃買房時，不需要一開始就被許多費用名稱嚇到。只要先把資金分成幾個簡單區塊，俊龍也會在實際購屋過程中協助逐項整理與說明。

安心的購屋資金配置
先確認可運用的自備款、每月能自在負擔的房貸，再替入住準備與日常生活保留一些彈性，就能更從容地挑選適合自己的房子。

資金區塊	規劃方式	安心提醒
自備款	先確認目前可以安心運用的資金	不需要把所有存款都投入房子。
房貸	以每月能穩定負擔的金額反推總價	貸得到與繳得安心，是兩件不同的事。
交易準備	簽約前由房仲、銀行與地政士協助整理	先估一個整體區間，不必自己逐項焦慮。
生活保留	預留入住整理與家庭日常所需	買房後仍能維持原有生活品質，才是合適的配置。

三、房貸先看「能不能貸」，再看「每月繳多少」

銀行會綜合評估收入穩定度、負債所得比、信用狀況、還款能力，以及物件的成交價、鑑價、屋齡、坪數、地點與特殊設施。所謂最高成數只是制度上限，不等於每個人都能拿到。

2026 年現行房貸重點

情況	最高成數／條件	寬限期	提醒
青安 3.0	最高 8 成；一般最高 1,000 萬元，新婚家庭 1,200 萬元，育兒家庭 1,500 萬元	最長 5 年	貸款最長 40 年；仍須由銀行審核。資格與利率以申請時規定為準。
名下有房屋者第 1 戶購屋貸款	成數由銀行依個案核定	無	央行限制的是寬限期；銀行仍會評估信用與還款能力。
自然人第 2 戶購屋貸款	最高 7 成	無	自 2026 年 9 月 18 日起，由 6 成調升至 7 成；實際核貸仍依銀行審核。
自然人第 3 戶以上	最高 3 成	無	需準備較高自備款。
高價住宅	最高 3 成	無	台南等雙北以外地區，鑑價或買賣金額達 4,000 萬元以上即屬高價住宅。

央行信用管制更新：2026 年 9 月 18 日生效，本文於 9 月 20 日核對。青安資料沿用原文 8 月 23 日查核版本。上表為政策上限與主要條件，實際核貸仍以銀行徵審、鑑價及個案認定為準。

建商購地貸款：這次調整了什麼？

中央銀行於 2026 年 9 月 17 日公布修正，自 9 月 18 日起，購地貸款不再要求借款人切結於一定期間內動工，動工時程回歸銀行依授信實務及個案情況審核。

購地貸款仍以最高 5 成為上限，其中 1 成須保留至動工後撥貸，且仍須檢附具體興建計畫。建商餘屋貸款上限仍為 3 成，本次並未調高。這項調整不代表銀行一定核貸，也不等於所有建商貸款都放寬。

每貸 100 萬元，每月本息約多少？

以下採本息平均攤還、無寬限期試算，讓你快速把預計貸款金額換成月付壓力。例如貸 800 萬元，可以把表內數字乘以 8。

貸款年限	年利率 1.75%	年利率 2.00%	年利率 2.25%	年利率 2.50%	年利率 2.75%
7 年	約 12,658 元	約 12,768 元	約 12,878 元	約 12,990 元	約 13,101 元
20 年	約 4,941 元	約 5,059 元	約 5,179 元	約 5,300 元	約 5,422 元
30 年	約 3,573 元	約 3,697 元	約 3,823 元	約 3,952 元	約 4,083 元
40 年	約 2,898 元	約 3,028 元	約 3,161 元	約 3,298 元	約 3,437 元

試算不含開辦費、保險與其他費用；利率變動時月付金也會改變。年限拉長能降低每月負擔，但總利息通常會增加。

四、看屋不要只靠感覺：建立自己的評分表

看了幾間房之後，很容易因為每間房的優點不同而愈看愈混亂。可以用「3、2、1 分」把生活機能、採光、格局、社區管理與價格放在同一張表比較；目的不是算出唯一正確答案，而是幫你看清楚哪一間最符合自己與家人的需求。

評分項目	3 分	2 分	1 分
商圈／生活機能／公園	步行 5 分鐘內	步行 5～10 分鐘	步行超過 10 分鐘
學區	符合目標學區	一般學區可接受	與需求不符
嫌惡設施	300 公尺外	300～500 公尺	500～1,000 公尺內仍有明顯影響
採光	三面或主要空間採光佳	雙面採光	單面採光或暗房明顯
格局	方正、動線順	小缺點可改善	走道多、樑柱或畸零明顯
每層戶數／梯戶比	戶數少、電梯負荷低	一般可接受	尖峰等候或出入複雜
陽台／通風	前後陽台、通風佳	單一工作陽台	無陽台或通風受限
棟距／景觀	棟距大、視野穩定	一般棟距	近距離對窗或壓迫感高
結構／耐震／建材	資料完整、屋況佳	一般且可查證	資料不足或有待專業確認
社區管理	管理與財務健全	有管理但資訊不完整	無管理或重大問題待釐清
交通	主要交通節點 5 分鐘內	5～10 分鐘	超過 10 分鐘
區域工作與發展	就業與建設具體、需求穩定	發展普通	僅有題材、缺乏明確進度
價格	低於相近成交與競品	接近合理行情	高於行情且缺乏支撐

建議先標記「必要項目」。必要條件未達標，即使總分很高，也不一定適合你；距離應以實際步行或開車測量，嫌惡設施則要同時評估視線、噪音、氣味與心理感受。

五、時間永遠是最好幫手

資產累積真正有力量的地方，往往不是一次投入多少，而是有多少時間可以慢慢累積。

想像兩位都希望替未來準備資產的女性。雅雯 40 歲、工作穩定，開始每月投入 10,000 元；小晴 25 歲剛畢業，能投入的金額較少，每月先從 3,000 元開始。雅雯每月投入較多，但小晴早了 15 年起步，時間讓兩條累積曲線走出不同結果。

雅雯｜40 歲職業女性從 40 歲開始，每月底投入 10,000 元。

小晴｜25 歲剛畢業女性從 25 歲開始，每月底投入 3,000 元。

開始時間不同，累積曲線也會不同

年化報酬率 8% 換算有效月報酬率、每月底投入，觀察 25 至 80 歲的資產累積試算。

雅雯｜80 歲約 3,221.08 萬元約 74 歲 9 個月追上後，至 80 歲約領先 54.45 萬元。

小晴｜80 歲約 3,166.62 萬元投入本金較少，但提早 15 年開始累積。

65 歲比較項目	40 歲開始	25 歲開始
每月投入	10,000 元	3,000 元
累積期間	25 年	40 年
投入本金	300 萬元	144 萬元
年化 8% 試算結果	約 908.99 萬元	約 966.32 萬元

關鍵年齡試算結果

年齡	雅雯累積金額	小晴累積金額	當時領先者
40 歲	0 元	約 101.28 萬元	小晴約 101.28 萬元
65 歲	約 908.99 萬元	約 966.32 萬元	小晴約 57.33 萬元
70 歲	約 1,408.55 萬元	約 1,441.73 萬元	小晴約 33.18 萬元
74 歲 9 個月	約 2,098.78 萬元	約 2,098.58 萬元	雅雯首次領先約 0.19 萬元
75 歲	約 2,142.57 萬元	約 2,140.26 萬元	雅雯約 2.31 萬元
80 歲	約 3,221.08 萬元	約 3,166.62 萬元	雅雯約 54.45 萬元

試算公式：有效月報酬率＝（1＋8%）^1/12－1，約為 0.643403%；假設每月底投入、報酬持續再投入。金額四捨五入至小數點後兩位萬元。

每月投入 10,000 元，約是每月 3,000 元的 3.33 倍。

即使雅雯每月投入超過三倍，因為小晴提早 15 年開始，在相同試算條件下，雅雯約到 74 歲 9 個月才首次追上；換句話說，從 40 歲開始後，仍需要約 34 年 9 個月。這也說明，投入金額很重要，但時間累積的效果同樣不容忽視。

此圖表只是單純複利示意，年化 8% 並非保證報酬，也不是房價漲幅預測；實際投資結果可能波動或虧損。它想表達的重點只有一個：越早開始規劃，時間越有機會成為資產累積的助力。

買房也是同樣的道理。房子不是一定要越早買越好，而是在需求出現、財務條件合適時，提早把居住與資產配置放在同一張圖上思考。選到符合自己需求、能安心負擔，也願意長期持有的房子，比猜測短期高低點更重要。

身為房仲，我希望提供的不是「現在一定要買」的壓力，而是協助客戶把需求、貸款、生活與資產配置說清楚。適合才買、負擔得安心再買，做出的決定才有機會陪伴家庭走得更久。

資料來源

本文首次發布於 2026 年 8 月 23 日；第二戶購屋貸款及建商購地、餘屋貸款說明於 2026 年 9 月 20 日更新。貸款、稅務與交易條件可能調整，實際仍以主管機關、承貸銀行及個案契約為準。