房子怎麼租最適合？房仲 vs 社宅包租代管完整比較

房東應為住宅所有權人，住宅所有權人可以為自然人或私法人(例如：公司)。

本計畫之租賃住宅，其出租人以自然人或私法人為限，並應符合下列規定，不符合者，直轄市、縣（市）主管機關應予駁回其申請案：

(一)建物登記謄本、所有權狀影本、建築物使用執照影本或測量成果圖影本，應符合下列情形之一：
主要用途含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」、「宿舍」等字樣。
主要用途為空白，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。
非位於工業區或丁種建築用地之建物，其主要用途為「商業用」、「辦公室」、「一般事務所」、「工商服務業」、「店舖」或「零售業」，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。
非位於工業區或丁種建築用地之建物，申請人出具主管建築機關核可作第1目用途使用及免辦理變更使用執照之相關證明文件者，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。
(二)租賃契約之出租人，不得為包租案次承租人或代租案承租人之家庭成員或直系親屬。
(三)不得為社會住宅、合宜住宅、政府興辦之出租住宅、二十四小時住宿式機構或未保存登記之建築物（例外：第3期或第4期之租賃住宅）。
(四)應以一門牌為一租賃住宅出租，不得分租。
(五)不得全部或部分作非居住用途(例如：設立公司或商號登記)。
(六)應設置住宅用火災警報器及滅火器，且出租人應於租賃期間維護之；其未設置者，至遲應於轉租契約或租賃契約之起租日起30日內設置。但因特殊事由無法於該期限內設置者，出租人得書面敘明理由，向直轄市、縣（市）主管機關申請展延，展延期限自起租日起算，最長2個月，並以一次為限。
(七)有設置燃氣熱水器者應裝設於建築物外牆，或裝設於有開口且與戶外空氣流通之位置；不符合者，出租人至遲應於轉租契約或租賃契約之起租日起30日內，裝設熱水器排氣管將廢氣排至戶外，或將該熱水器遷移至屋外，或更換為強制排氣式熱水器、電熱水器或太陽能熱水器。但因特殊事由無法於該期限內符合者，出租人得書面敘明理由，向直轄市、縣（市）主管機關申請展延，展延期限自起租日起算，最長2個月，並以1次為限。
(八)市場每月租金不得超過本計畫規定的上限，市場租金上限及適用地區，依其門牌編釘地址規定如下：
臺北市：每月新臺幣39,000元。
新北市、桃園市、臺中市、新竹市及新竹縣：每月新臺幣35,000元。
臺南市及高雄市：每月新臺幣29,000元。
其他縣市：每月新臺幣22,000元。

房東得檢具下列證明文件之一，向建物坐落所在地之直轄市、縣（市）主管機關或鄉（鎮、市、區）公所申請合法房屋證明或申請協助認定屬於實施建築管理前已建造完成之合法建築物：

(一)建築執照。
(二)建物登記證明。
(三)未實施建築管理地區建築物完工證明書。
(四)載有該建築物資料之土地使用現況調查清冊或卡片之謄本。
(五)完納稅捐證明。
(六)繳納自來水費或電費證明。
(七)戶口遷入證明。
(八)房屋課稅明細表。
(九)地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。

以下就房東選擇包租或代租方案簽訂租約年限分別說明：

(一)房東選擇包租方案：房東與業者簽訂包租約，包租約年限原則為3年。業者包租期間再與房客簽訂轉租約，轉租約年限至少1年，轉租約期滿後，房客可再與業者續租，租期最長2年，即業者與房客之轉租約租期最長3年。
(二)房東選擇代租方案：由業者辦理媒合租屋，房東與房客簽訂租約，其租約年限1年(第5期計畫得為1年以上，最長可為3年)，租約期滿後，房東與房客可再協議續約，每次續約租期1年，房東與房客之租約租期及(含續約)最長3年。

可以，但已出租中之住宅及承租中之房客，皆須符合「社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點」承租資格之規定。並由房東自行選擇加入本計畫之包租或代租方案後，由房東與業者或房客重新簽訂契約，相關辦理方式依房東擇定之方案規定辦理。

依住宅法第22、23條規定，加入包租代管計畫之房東可享有房屋稅、地價稅、綜合所得稅等相關賦稅優惠。優惠如下：

(一)綜合所得稅：每屋每月租金收入新臺幣15,000元以下可免納綜合所得稅，其租金收入超過新臺幣15,000元部分，房屋必要損耗所支出費用亦可再減除60%。
(二)房屋稅、地價稅：授權直轄市、縣(市)政府制定賦稅優惠自治條例，得予適當減免，相關賦稅優惠可洽各直轄市、縣（市）政府查詢。

(一)依據「社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點」第38點規定，包租案申請居家安全相關保險費補助，應符合保險契約生效日要在包租契約起租日起30日內；逾期則按該保險契約的保險期間涵蓋包租契約之契約年度日數的比例計算補助保險費，但因居家安全相關保險的補助對象為包租方案的房東，保險業者基於業務自主、成本考量、契約自主及房東之出租住宅目前是否有居家安全相關保險等因素，對於是否核保、保險額度及範圍，由保險業者與房東協議定之。因此，不一定可以申請居家安全相關保險費補助，必須核保且保險契約生效日要在規定的期限內，才能依據以上的規定計算補助保險費。另外，房東若是在參加包租方案前，就已經投保符合本計畫規定的居家安全相關保險，可以不需要退保再重新投保，但是就必須按照該保險契約的保險期間涵蓋包租契約之契約年度日數的比例計算補助保險費。當然，保險到期也要無縫接軌的先辦理續保，才能再申請保險費補助喔！
(二)承保範圍：應包含住宅火災、地震基本保險及特定事故相關保險。
(三)居家安全保險費用補助申請方式如下：
房東選擇包租方案與業者簽訂包租約。
業者協助房東向保險業者投保居家安全險。
房東先行繳納保險費予保險業者。
業者應協助房東檢具保險費申請書、保險單影本、保險單收據及房東存摺影本等文件，向直轄市主管機關申請補助，每年每件最高補助金額為新臺幣3,500元。
業者應協助房東與保險業者於簽訂包租契約起租日起30日內簽訂居家安全相關保險契約且契約生效，該保險業者以中央主管機關公告者為限，始得申請補助。

(一)保險業者可以不受理。保險業者基於業務自主、成本考量、契約自主及住宅所有權人目前是否有居家安全相關保險等，對於是否核保、保險額度及範圍，由房東與保險業者協議定之。
(二)有意願提供居家安全險之保險業者名單，請上內政部不動產資訊平台首頁→「社會住宅包租代管專區」(網址：https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/B5020)查詢相關資訊。

(一)依據「社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點」第6點規定如下：
住宅每處每年以實際修繕金額核計，每處以門牌認定，每年以實際修繕金額核計。
社會住宅包租代管第3期、第4期計畫：最高補助新臺幣10,000元，最長補助三年，三年共計最高補助獎勵新臺幣30,000元，並得逐年申請住宅出租修繕費用補助至契約終止日。
社會住宅包租代管第5期計畫：依照包租案、代租案及房客身分別給予不同補助額度，詳下表：
類別	包租案	代租案
一般戶	每年最高 10,000 元
三年共計最高 30,000 元	每年最高 8,000 元
三年共計最高 24,000 元
弱勢戶	每年最高 15,000 元
三年共計最高 45,000 元	每年最高 10,000 元
三年共計最高 30,000 元
換居戶	私換私模式，每年最高補助 30,000 元，3 年共計最高 90,000 元	私換私模式，電梯宅每年最高補助 10,000 元，3 年共計最高 30,000 元
修繕費用超過每年最高補助金額的部分，則依民法及租約相關規定辦理。
依據「社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點」第36點規定，申請住宅修繕補助應檢具下列文件，由業者協助向直轄市、縣（市）政府提出申請：
(1)住宅修繕申請書。
(2)住宅所有權人修繕同意書。
(3)租賃契約影本。
(4)修繕前、後之照片。
(5)修繕住宅之原始憑證：應為領有營利事業統一編號之公司或商號所開立之統一發票或免用統一發票商號所開立之收據正本或影本。
(二)包租案自出租人與租屋服務事業包租契約之起租日起始得修繕，並應於簽訂轉租契約後，於轉租契約之租賃期間內申請補助；代租案自出租人與承租人租賃契約之起租日起始得修繕，並應於租賃期間內申請補助。另出租人於包租契約或租賃契約之起租日前2個月內及其租賃期間設置或更換，符合第9點第4款規定之設備者，其費用得申請補助之。但應於轉租契約或租賃契約之租賃期間內提出申請。其他住宅出租修繕獎勵費補助申請項目如下：
修繕包租契約、轉租契約及租賃契約之租賃標的現況確認書載明之附屬設備項目。
出租人換修出租住宅必要之設施設備。
修繕符合修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法第8條第1項各款所定設施設備項目。但修繕之設施設備項目，不含公寓大廈之共用部分、約定專用部分及約定共用部分。
修繕或購置符合長期照顧服務申請及給付辦法附表四所定輔具及居家無障礙環境改善項目。但不包括輔具。
包租契約、轉租契約及租賃契約之租賃期間，設置於租賃住宅內緊急照明燈、瓦斯漏氣偵測器及一氧化碳偵測器。
代租案投保居家安全相關保險者，其最高補助金額及投保規定，比照包租案於第6點第4款及第38點規定。

「每處」之認定以每個門牌一處為認定原則。

(一)房東選擇包租方案，與業者簽訂包租契約，雙方可協議是否辦理公證。但不補助公證費。但業者與承租人簽訂轉租契約應辦理公證，並得申請補助公證費。
(二)房東選擇代租方案，租賃契約租賃雙方同意不辦理公證者，得不辦理公證。但應於租賃契約書載明不辦理公證之事由。租賃契約書載明不辦理公證者，視同自願放棄申請補助公證費之權益。
(三)前二項辦理公證者，應於公證書應載明逕受強制執行。

(一)房東採包租方式出租住宅，業者向房東承租住宅，並簽訂3年包租約，於包租期間(3年)由業者每月支付房東租金，並由業者管理該住宅，房東每個月可輕鬆穩定收租。
(二)可以。房東若在租賃期間中途將該住宅售出，依據民法第425條及租約規範辦理。

同時符合下列各款情形者，得申請換居專案，其規定如下：

(一)申請人或家庭成員為身心障礙者或滿六十五歲者。
(二)申請人或家庭成員為身心障礙者，以其身心障礙類別為第七類神經、肌肉、骨骼之移動相關構造及其功能b710b、b730b、b735、b765、s750或s760者為限。
(三)承租本計畫之租賃住宅、國家住都中心興辦之社會住宅或各直轄市、縣(市)政府興辦之社會住宅，應以有電梯之住宅、無電梯住宅一樓或二樓為限，且於該租賃住宅或社會住宅所在地，申請人及家庭成員名下合計限持有一戶住宅。
(四)承租本計畫之租賃住宅或社會住宅之承租人，應為換居住宅之建物所有權人，並為該換居住宅之出租人。

房東之出租住宅及房客有租屋需求，欲加入社會住宅包租代管計畫，依住宅所在地可向國家住宅及都市更新中心(全台19縣市)及臺北市、新北市、桃園市、高雄市、臺東縣等直轄市、縣(市)政府委託之業者申請辦理。